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下面我们看第一大项,“经营活动产生的现金流量”。因出租房屋产生的所有现金流入和现金流出都放到Z一项.
我们把租金收入、物业费、房屋维护费、房屋保险费分别填进对应的科目。
下面我们来看第二大项,“投资活动产生的现金流量”。因买卖房子发生的所有现金流入和现金流出都到这一项里.
我们把195万的购房款填到“购房款”科目;把1.8万的契税和1.95万的中介费,共计3.75万填写到有房产生的税费”科目,“投资活动现金流出小计”科目反映的是张三买房花的所有的钱,这个金额为198.75
下面我们来看第三大项,“筹资活动产生的现金流量”。因借钱买房发生的所有现金流入和现金流出都放到这一项.
我们把张三从银行贷款的126万放进“房贷”科目;把每月还本付息金额7293元放进“偿还房贷本息”科目。
“偿还房贷本息”和“偿还其他借款本息”科目反映的是每月偿还借款本息的金额。
从现金流量表的三大项科目中,我们可以准确的知道房子所有的现金流入和现金流出情况,
下面我们来看最后一个科目。“本期租金净额”反映的是本期净租金收入。
我们可以看到这套房子9月份的净租金收入为1407元。净租金收入大于0,说明这套房子是生钱资产。至于能不能买?我们还需要看一下其他关键指标,
如果“本期租金净额”这个科目小于等于0,就不用看其他关键指标了,直接淘汰就可以了。
看完现金流量表,我们再来看下面的表格。这三个表格分别统计了持有房屋、买房和卖房的主要税费本。我们投资房子的时候,可以根据以下表格估算一下投资房子的税费成本。
项目标准
1、物业费一般0.8---3元m月
2、房屋维护费因情况而定
3、房屋保险费房屋估价的0.1%0.2%
4、租金相关税税率一般为租金的5%,实际上一般为0
5、房产税上海应税税率为0.6%;重庆为0.5%-1.2%;其他城市暂无
6、房屋出租托管费中国还没有成熟的托管机构
房屋持有税费总计股为租金的5%-15%左右
购房产生的税费
项目标准
1、契税(1)首套:①面积≤90m2,网签价的1%;②面积)90m2,网签价的1.59
(2)二套:①北上广深,网签价的3%;②其他城市,面积≤90m2,网签价的1%,面积)90m2,网签价的2%
2、中介佣金购买价的1%-2%
购房税费总计一般为购买价的2%-5%,但在实际生活中,如果楼市较热,卖家的税会转嫁给买方。买家的实际税费可能为成交价的5%--25%,
项目标准
1、增值税及附加①普通住房≥2年,免征;②普通住房(2年,网签价的5.5%
2、个人所得税①满5年且家庭唯一住房,免征②房价净收益(售价-买价-相关费用)的20%或现价的1%
3、中介佣金售价的1%2%
售房税费总计般为售价的2%--20%,但在实际生活中,如果楼市较热,卖方的税以转嫁给买方,卖方实际只付中介费及一些小的费用,
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