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第55章 投资期限长（第1页）

3投资期限长

由于税费成本高，房价要上涨20%以上才能达到盈亏平衡，

在高税费成本之下，唯有低频交易，长期持有才是最明智的选择，如果不打算持有房产，10年以上就不要进行房地产投资，

4融资能力强

房地产之所以能够按揭贷款，是因为其具有独特的资产属性和市场价值。通常情况下，普通住宅可以获得房产评估金额的70%至80%作为贷款额度，而还款期限则普遍设定在20至30年之间。这种融资方式相较于其他投资工具如股票、公司、债券或基金等来说，具备明显的优势。

通过合理利用房地产的特有优势，投资者有机会提升投资回报率。然而，我们也要认识到，房地产交易流程相对较为繁琐且复杂。整个投资过程涵盖多个环节，包括购房、租赁以及最终的销售等阶段。要想顺利完成这些任务，往往需要借助他人的帮助与协作。

无论是购房还是售房的操作步骤，通常都需要耗费数月之久。在此期间，投资者需要投入大量精力来处理各种相关事务，并与各个方面协调沟通以确保交易的顺利推进。因此，对于个人投资者而言，单独应对如此繁杂的工作可能会面临一定挑战，但若能善用资源并寻求专业人士的支持，则可更好地把握房地产投资带来的机遇。

如果嫌直接投资房地产比较麻烦的人群，就不要直接投资房地产可以选择投资REITs，

在进行房地产投资之前，风险应当是我们首先考虑的，当我们了解清楚风险以后，我们才能有效去防范和化解风险，

房地产投资的税费成本太高了，一旦举措失误，我们将陷入进退两难的境地，

股票买错了，卖掉就可以，税费可以忽略不计，但是房子却不行，买了以后就卖掉，往往意味着亏损20%左右。

投资房产的主要风险

1市场风险；市场风险是最常见的，风险是指房价因周期性涨跌带来的风险，比如次贷危机发生后，美国房价下跌了50%左右，化解市场风险最有效的途径就是好价格买进至于什么价格是好价格，后面会提到，

2政策风险；政策为了抑制房产泡沫采取限购、限卖、限贷、增加土地供给等政策导致房价下跌的风险，

比如2017年政府加强对房地产市场的调控到9月份为止，北京的实际成交价已经比2017年初下跌20%左右。

化解政策风险最小需要的途径是好价格，

3社会风险；社会风险通常指的是大型社会实践活动可能引发的房价下跌风险。这些社会风险主要包括政治运动、暴乱、战争等等。以1967年5月6日至10月期间香港爆发的“六七暴动”为例，这场动乱导致英国资本大规模撤出香港，香港房地产市场价格急剧下跌，许多人遭受巨大经济损失。

然而，就在那个时候，李嘉诚看准时机，大胆地进行了大规模抄底买入。这次果断行动让他获益颇丰，并最终使他成为了香港的首富。这个例子充分展示了在面对社会风险和经济动荡时，敏锐的洞察力和果敢的决策能力可以创造巨额财富。同时，这也提醒我们要对各种潜在的社会风险保持警觉，并灵活应对变化的局势。只有这样，才能在复杂多变的社会环境中立于不败之地。

化解社会风险的有效途径，就是选择社会稳定性比较好的地区进行投资，

4变现风险；变现风险是指以市场价卖不掉房地产的风险，房地产的金额较大，交易流程也比较复杂，一般房地产从开始出售到交易完成需要1~6个月的时间，如果在楼市下行的时候可能要比市场价低20%以上才能卖掉，

比如2018年，北京很多地区域的房子要比市场价低20%左右才能卖掉，由于房地产的特点彻底化解变现风险较难，可以制定一些投资标准，在买房的时候就降低变现风险，能有效降低病变风险的方式是选择好房子，至于什么是好房子，我们后面会提到，

5利率风险；因利率大幅提高导致房价下跌的风险，央行可能会根据内外部经济形势的变化而大幅提高利率，利率大幅提高，至少会从三个方面影响房价。一是利率提高，房地产的内在价值变小，房价会下跌，二是利率提高，买房的成本提高，需求会减少，房价会下跌，三是每月按揭贷款还款额会大幅提高，很多人可能会因此断供房价会下跌，

比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50%，

化解利率风险，最有效的途径是好价格，

6汇率风险；汇率风险指在持有房地产期间，因房地产所在国货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险，房地产投资一般至少需要持有10年以上，在这期间房地产所在国的货币汇率可能会出现大幅贬值，

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导致虽然房价没有下跌，但是实际投资却出现亏损的可能，比如俄罗斯2013年的房价均为每平方五卢布，2013年一美元能换30卢布，2013年俄罗斯的房屋均价为每平方1883美元，

2017年俄罗斯的房屋均价还是每平方55，000卢布，但是一美元能兑换60卢布，2017年俄罗斯的房屋均价为每平方916美元，如果有人在2013年投资了俄罗斯的房产，以美元计价，实际亏损高达50%左右，

化解汇率风险有效的方式是选择货币发行，有严格法律约束的国家，

7自然风险；因为地震，洪水，海啸，台风，火灾等自然灾害导致房地产严重损坏的风险，

化简的方式是避免在以上自然灾害高发地区投资房地产，比如东京发生过大地震，在东京投资房地产还是需要谨慎一些的，如果必须要买就必须购买相关的保险，

房地产投资的主要收益来源

1租金收入；租金收益是确定性很强的收益，我们通过房子实现财务自由，主要靠的就是租金收益，只有净租金收益率比较高的房地产才值得我们投资，

净租金收入小于零的房产为耗钱资产，没有投资价值，只有投机价值，真正的房产投资者是非常重视租金收益的，房产投资者的买卖决策主要是基于租，金收益情况作出的。

2资本利得；资本利得通常指的是房屋价格上涨所带来的增值收益。这种回报率可能相对较高，但同时也伴随着极大的不确定性。在投资房产时，我们应当将资本利得视为租金收益之外的一种额外回报，如果能够得到那自然是再好不过，但即使没有也无需过于在意。

当我们决定是否要购买一套房子时，不应过分关注未来的差价收益。只有在不考虑差价收益的情况下，这套房子仍然具备投资价值，才算是真正具有投资意义的资产。

当前，中国的大多数房地产投资者都希望通过获取资本利得来盈利，他们通常被称为“炒房者”。虽然炒房可能在短期内带来较大的收益，但从长远来看却蕴含着巨大的风险。而且，靠炒房并不能实现财务自由。相比之下，我们更应该专注于房地产投资，而非成为一名炒房者。

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